В связи со смертью Михаила Кенина, одного из крупных акционеров самой известной девелоперской компании в России, произошедшей во время авиаперелета (как и у Навального, оторвался тромб), прошла кампания информационных вбросов, которые были организованы явно не сторонниками акционеров "Самолета". Получается, что Кенин, которого пресса ошибочно называет одним из номиналов Шойгу (на самом деле он младший партнер Г.Тимченко) возглавил странный мартиролог топ-менеджеров и владельцев ряда российских компаний, и в каждом случае было свое, зачастую нелепое, объяснение.
Мы полагаем, что архаичная бизнес-схема при использовании новейших технологий управления и формирования публичного имиджа – этот фирменный знак компании – является сутью путиномики, которая все больше распоряжается не развитием, а смертями, в том числе нереализованными проектами. Между тем, реальной информации про этот крупнейший актив не появилось, и мы постараемся восполнить этот пробел – оно того стоит, поскольку высвечивает схему реального "бизнеса" этой фазы путинского правления.
Визитная карточка
Группа компаний "Самолет" со штаб-квартирой в Москве являлась ведущим девелопером недвижимости в Московском регионе и до сих пор занимает второе место в России по объему строительства. Основанная в 2012 году, компания специализируется на крупных жилых и многофункциональных проектах, интегрируя PropTech через свою платформу Samolet Plus и управляя фондами коммерческой и арендной недвижимости. Бизнес группы включает в себя:
- Управление 3,7 млн кв. м строительства в Московской области с земельным банком в 45,9 млн кв. м.
- Управление Samolet Plus, онлайн-платформой услуг в сфере недвижимости.
- Диверсифицированный портфель: включает курортную недвижимость, объекты социальной инфраструктуры (школы, медицинские центры) и фонды коммерческой недвижимости.
Выручка "Самолёта" за 2024 год составила 339,1 млрд. рублей (+32% в годовом исчислении), валовая прибыль – 110,3 млрд. рублей (+24% в годовом исчислении), скорректированная EBITDA – 109 млрд. рублей (+19% в годовом исчислении), чистая прибыль – 30,3 млрд. рублей. Однако третий квартал 2024 года ознаменовался резким спадом: продажи упали на 44-45% в квадратных метрах и на 37% в финансовом выражении из-за высоких процентных ставок и прекращения действия программ льготной ипотеки, и эта тенденция только нарастает в 2025-м. "Самолет" остается ведущим девелопером в Московском регионе и вторым в стране, работая более чем в 300 городах, нанимая около 7600 человек. Но полет перестал быть нормальным.
Газ тоже топливо, на котором летает "Самолёт"?
История "Самолёта" – это не только графики продаж, бурный рост акций на фондовом рынке или кэшфлоу, но прежде всего диаграмма связей: кто держит сети, кто расставляет приоритеты в принимаемых решениях, кто умеет превращать административное решение в капитализацию на другом конце гражданско-правовых отношений. 2024-25 годы принесли турбулентность: лёгкие деньги ушли, ставка кредита выросла, ипотека охладилась, эскроу лишил девелопера былой свободы действий и экспансии. В биржевых отчётах осталась нервная пила, а внутри – удорожание кредитов, сокращение непрофильных активов, борьба за ликвидность. Это не частная проблема компании, это вопрос к модели: что останется от "Самолёта", если вынуть политические субсидии и административные льготы.
Газ в Подмосковье – одна из ключевых конструкций системы ЖКХ. Он питает котельные, газопоршневые и газотурбинные станции, временные энергоузлы стройплощадок; тянет коттеджные посёлки и целые пригороды – и, в отличие от многих коммунальных направлений, остаётся самодостаточным активом с выручкой, понятной подрядной базой и прямым влиянием на капитализацию земли. Поэтому ГУП "Мособлгаз", государственное предприятие по состоянию на 2012 год, который затем переводили в акционерную форму, всегда был не "технической службой", а рычагом: где появлялась мощность и точка подключения – там ускорялась урбанизация и росла цена квадратного метра в том числе. Этим рычагом управлял Дмитрий Голубков – ещё при губернаторе Московской области Сергее Шойгу. Шёл цикл приватизации/акционирования (подмосковные чиновники это шутливо называли и "приоритизацией"): развязка активов, пересборка сети, перевод предприятия в АО. Параллельно его брат Павел Голубков имел серьезную долю в "Самолёте". Один вёл сети, другой – капитал, и оба выступали доверенными людьми для других двух братьев Воробьёвых: Максима Юрьевича (бизнес) и Андрея Юрьевича (власть).
Когда цикл акционирования довели до конца, Дмитрий перешёл в "Самолёт" и возглавил совет директоров, принеся наработанные за десятилетия отношения с главами районов, понимание внутренней системы всего региона, его "болевых точек". Здесь же в момент правления губернатора Сергея Шойгу проявился и известный по множеству публикаций бывший зам. министра обороны Тимур Иванов. Карьера у него началась раньше, но уровень доверия Шойгу он заработал именно на энергетическом блоке, курируя приватизацию "Мособлгаза" и все сетевое хозяйство области. Именно тогда Иванов стал "своим" для команды, после чего Шойгу забрал его в Минобороны – сперва во главе АО "Оборонстрой", а затем уже переместил в кресло замминистра. Сегодня Иванов известен как фигурант дела о многомиллиардных взятках и человек, получивший только по одному эпизоду срок в 13 лет заключения, и как видно, Шойгу "своих" всё-таки бросает.
"Спутник": аппетит приходит во время стройки
Один из самых наглядных кейсов сугубо политического девелопмента – жилой комплекс "Спутник". Сначала это выглядело как рядовая стройка: дома у МКАД, напротив Крокус-Сити. Продавали квартиры, заливали бетон – всё по конвейеру. Но аппетит пришёл во время стройки. Вдруг оказалось, что прямо через дорогу – водная гладь залива. Но берег занят: частные клубы, бани, пляжи, приватизированные участки. Для обычного девелопера это была бы неприступная стена, а для "Самолёта" – лишь временная, "картонная" проблема. Подключились земельный надзор, природоохранная прокуратура, экологические службы – и приватизация перестала быть вечной. Заборы исчезли, участки вернули в оборот, и берег оказался "расчищен". Теперь у "Спутника" есть своя набережная, прогулочные зоны и доступ к воде. Для жителей – инфраструктура, а для "Самолёта" – скачок цен и маркетинговый козырь.
Вторая часть истории этого проекта – метро. Логично было строить станцию на территории Москвы, на внутренней стороне МКАДа. Но после одного разговора мэра Москвы Собянина и Воробьёва станцию перенесли за МКАД – прямо к "Спутнику". Ну что стоит мэру Москвы внести изменения в проект и чуть поправить размещение станции на перегоне? Правда ради этого администрации Подмосковья пришлось вырезать кусок гослесфонда, для станции, но решение было принято и "случайно" выгодно реализовано в пользу "Самолета". Формально – транспортное развитие, а фактически – капитализация девелоперского проекта "Спутник". Для компании это плюс к цене квадрата, для губернатора – политический бонус, для населения просто радость того, что метро дотянули до областной крупной застройки. А для Москвы всего лишь жест снисходительности: Собянин позволил соседу сыграть свою партию, но сделал это так, как старший позволяет младшему.
Это и есть формула подмосковного девелопмента: проекты подаются как социальные или инфраструктурные, но корень их всегда в бизнес-модели для аффилированных компаний, близких к власти, поэтому в данном случае самое верное определение – политический девелопмент.
Управление в тени: визирь и зиц-председатели
В Подмосковье, где начался взлет компании, формальные должности чиновников давно разошлись с реальной властью. Максим Фомин, первый заместитель председателя правительства, курирующий жилищную политику, – лишь зиц-председатель. По должности именно он должен держать в руках весь строительный блок, но в реальности он лишь подписывает бумаги и сопровождает протоколы. Настоящий куратор девелопмента, этого сердца подмосковной экономики, – Ильдар Габдурахманов. Старый соратник Андрея Воробьёва, а нынче председатель Правительства МО, пришедший с ним ещё из Госдумы, и он работает как визирь: управляет всей повесткой, но в ручном режиме ведёт в ущерб многим вопросам все проекты "Самолёта". Каждая площадка проходит через его стол, каждое совещание он проводит лично, каждое решение проталкивает сам. Его внимание к девелоперским узлам занимает больше времени, чем все остальные задачи, которые по должности должны делиться равномерно.
Инна Федотова, уже бывший министр жилищного строительства Московской области, была доверенным лицом семьи. Её в кресло привела супруга губернатора, и всё её министерское время – ну или 90% – уходило на проекты "Самолёта". Но шаг в сторону – и ты выбываешь. На ее счастье, губернатор-Воробьёв может ссылать только в пределах своей области: вместо Сибири Федотова получила должность главы городского округа Клин, одного из самых отдаленных в Подмосковье. Это – как если бы в Красноярском крае министра направили командовать городком Диксон.
Но если история "Самолета" вдруг станет предметом федерального анализа и преследований, возможно, ссылка грозит превратиться в изгнание на самые удаленные территории России. Это и есть стиль управления связки Воробьёвых: шаг в сторону – вылет, и только лояльность – пропуск в орбиту. Власть и девелопер переплетены настолько, что чиновник и менеджер становятся фигурами одной шахматной доски.
Московский ход, который не состоялся
В 2021 году акционером "Самолёта" стал миллиардер Год Нисанов, совладелец группы "Киевская площадь", хозяин крупнейших рынков, от "Европейского" до "Фуд Сити", человек, которого в неформальных рейтингах называли "королём московской коммерческой недвижимости", что часто подтверждалось и рейтингами Forbes. Именно он должен был стать пропуском "Самолёта" на столичный рынок. Смысл сделки был прост: Нисанов приносит связи, "Самолёт" – массовый девелоперский конвейер. Его доля должна была вырасти до 25%, и с этим пакетом он обещал открыть двери в Москву. Но проект "не взлетел", так как вмешалась реальность: санкции, война, собственные проблемы в его холдинге. Долю до обещанных 25% он так и не довёл, "Самолёт" в Москву не приземлился, а сам Нисанов из акционеров вышел. Фактически история "московского захода" осталась несостоявшимся прыжком: был трамплин, был разбег, но приземления не случилось. Для "Самолёта" это означало одно: московская область остаётся пределом его влияния, не считая некоторых проектов в Санкт-Петербурге у дружественного еще по Администрации Президента губернатора Александра Беглова.
Тёплая ванна закончилась
Администрация президента годами закрывала глаза на то, что "Самолёт" и губернатор Воробьёв связаны куда теснее, чем принято в приличном обществе. Но это было не молчаливое попустительство, а негласный договор: зарабатывайте, но обеспечивайте результат. Речь шла об обманутых дольщиках – главной головной боли подмосковного девелопмента. Формально "Самолёт" не брал их проблемные дома на дострой, но иногда брал инфраструктуру вокруг: школы, сады, хотя в большинстве случаев многое делалось, конечно, за бюджетный счет. Кремлю был нужен результат – чтобы скандал исчезал из сводок и результат появлялся, что позволяло не задавать лишних вопросов руководству области. Даже в финансировании был особый порядок. В регионах дострой шёл по схеме 70% федеральный бюджет и 30% региональный. Подмосковью же установили жёстче: 50 на 50. Это было признание – область богата, "Самолёт" рядом, значит, справитесь сами.
Так и жили: компания получала площадки и преференции, область закрывала глаза на её особое положение. Сегодня эта формула больше не работает, резерв сетей для подключения исчерпан, халявные мощности закончились, запасные площадки съедены. И то, что раньше считалось "социальным проектом", теперь всё чаще выглядит как бизнес-модель, в которой социальное – лишь обёртка, и он всегда убыточен.
Ресурсы на исходе
Похоже, что Москва и область срастаются в единый организм. МЦД, МЦК, новые транспортные коридоры сшивают мегаполис и пригороды так, что граница стирается. Когда-то мэр Москвы и губернатор Подмосковья были конкурентами (экс-мэр Москвы Лужков и экс-губернатор генерал Громов воевали ведь по любому вопросу). Сегодня Собянин смотрит сверху вниз на Воробьёва – чуть снисходительно, но уже как на младшего партнёра. И это чувствуется во всём. Перенос станции метро к "Спутнику" – дружеский шаг, но и жест снисходительности: "держи, играйся, я позволю". А в политическом смысле – возможный сигнал: "без тебя, Андрей Юрьевич, я справлюсь, а вот ты без меня?".
Может быть, старая идея объединения Москвы и области будет реализована через назначение нового губернатора вместо Воробьева из команды Собянина, без юридического слияния регионов? В Кремле видят то же самое. Там, где раньше на "Самолёт" закрывали глаза и давали преференции ради решения социальных задач, теперь начинают считать деньги, которых и так не хватает, все сжирает развязанная Кремлем война в Украине. И показатели на термометре логично меняются: вместо тёплой ванны оказалась холодная вода. Вот и звучит вопрос: не пора ли искать нового управленца для Московской области? Для "Самолёта" это означает конец особого периода. Компания выросла на сетях и преференциях, взлетела на бюджетах и строительстве набережных, капитализировалась метро и скоростными транспортными артериями за федеральный и московский счет. Но в 2025-м он выходит в зону, где уже нет "лёгких решений". Выдержат ли крылья "Самолета", или его ждет жесткая посадка в изменившейся реальности – большой вопрос.
UPD:
Из верных источников нам стало известно, "Самолет" "вливается" в "дом.рф". Одна воровайка поглотила другую. Настоящий триумф путиномики.
